抵押物的登记与抵押贷款关系

来源:代办工资流水 作者:昆明代办工资流水 日期:2020-03-26 浏览:
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原告:某市**贸易公司被告:某市金-城房地产开发公司第三人:某市建设银行(一)案情1993年7月5日,金-城房地产开发公司(以下简称金-城)与该市建设银行签订一份协作合同,合同规定双方共同建造A大厦,建设银行负责A大厦后期资金的全部投入,约人民币1亿元左右,金-城则将其己建成的B大厦抵押给建设银行。建设银行按常规投入资金利率加两个点计算,并保证每笔资金使用周期为一年半。建设银行的合作利润为资金实际投入量的10%。建设银行负责投入的资金由金-城到其信贷部门办理抵押贷款手续。协议签订后,金-城公司曾分九次与建设银行订立抵押贷款合同,但都未办理登记手续。金-城前后共贷款1亿零50万元作为建设银行的投资。同年12月10日,金-城因资金缺乏,遂将B大厦卖给**贸易公司(以下简称大成),每m2出售价为6580元。1994年3月1日,大成依约支付了定金和***笔购房款8000余万元。同年12月底,因房地产市场疲软,房价下跌至4000元/m2左右。大成提出金-城已将B大厦抵押给建设银行,在出售时未告知这一情况,构成欺诈。遂以欺诈为由诉至法院,请求撤销合同。而建设银行在被追加为第三人以后,也提出金-城在转让B大厦时未征得其同意,要求将B大厦拍卖,并由其获得所得价款,以充抵金-城的欠款。(二)对本案的不同观点***种观点认为:金-城在将B大厦出售给大成时,应当告知大成B大厦已经作抵押的情况,但金-城隐瞒了这一重要情况,因此构成欺诈。第二种观点认为:尽管金-城在转让B大厦时隐瞒了大厦已作抵押的真实情况,但是还不能构成欺诈,大成之所以要求确认合同无效,是因为房地产市场疲软造成的。如果确认合同无效,则将大成所应承担的交易风险转嫁给了金-城。(三)作者的观点我认为分析本案首先应当区分两种关系,即金-城与建设银行的关系和金-城与大成的关系。下面将分别对此作出阐述:1.金-城与建设银行的关系金-城曾与建设银行订立了一份协作合同,同时双方又订立九份抵押贷款合同,那么双方究竟是协作关系还是抵押贷款关系?严格地说,协作合同不是规范的法律用语,当事人实际上是签订一份共同投资、共享利润的合伙型的联营合同。但是双方联营合同实际上是一种虚假的民事行为,其真实意图是抵押贷款,并由建设银行获取高额利息。为什么说双方的法律关系实质上是抵押贷款关系?其原因在于:双方在合同中约定建设银行按常规投入资金利率加两个点计息,合作利润为资金实际投入量的10%,但建设银行并不承担A大厦的经营风险,而且建设银行所谓的投资是由金-城办理了抵押贷款手续,因此它不符合协作合同所应具备的共同投资、共担风险的特点。尤其应当看到,在联营合同中,联营各方共同投资,任何一方都不能为另一方担保投资的回报,更不能以自己的财产作抵押,以担保另一方获得高额利润,否则不仅根本违背了民法的平等原则,而且也完全不符合联营的性质。而本案中当事人双方的真实意图在于,由银行贷款1亿元给金-城用于房地产投资,而金-城则以其所有的B大厦作为抵押,但由于建设银行不满足于仅获得贷款利率的利益,希望获得更大的收益,而又为避免更改法定贷款利率,因此采取上述所谓的联营方式,使银行获得按常规投入资金利率加两个点计息和资金实际投入量的10%的利润等好处。应当指出,即使当事人双方并未从事虚假的民事行为以掩盖真实的民事行为,那么双方订立的上述合同也是无效的。一方面,建设银行从事房地产开发的活动本身超越了其经营范围,根据我国《商业银行法》第2条的规定,商业银行是指依法设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的企业法人。建设银行从事房地产开发活动违背了《商业银行法》第74条有关商业银行不得投资于非自用不动产的规定。另一方面,该合同的核心条款属于联营合同中的保底条款。所谓保底条款,通常是指联营一方虽向联营体投资,并参与共同经营,分享联营的盈利,但不承担联营的亏损责任,在联营体亏损时,仍然收回其出资和收取固定利润的条款。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第4条的规定,“保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营方和联营债权人的合法权益,因此,应当确认无效”。由于保底条款属该合同的核心条款,据此,该合同应属于无效合同。
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